Investment-Objekt // Bis zu 4,38% Mietrendite // Zentrumsnahes Mehrfamilienhaus am Wiener Platz
Haus | 51063 Köln
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Kosten
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128,2 kWh/(m²·a)
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Objektbeschreibung
Bei der angebotenen Immobilie handelt es sich um ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus in Köln-Mülheim, Bleichstraße 23. Das Objekt umfasst insgesamt 8 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 329,29 m² auf einem ca. 229 m² großen Grundstück. Die Einheiten verteilen sich auf Erdgeschoss, zwei Obergeschosse sowie das ausgebaute Dachgeschoss.
Das Gebäude wurde nach den vorliegenden Unterlagen im Jahr 1962 wiederaufgebaut und ist seit 1964 bezugsfertig. Die Immobilie befindet sich in einem überwiegend gut instandgehaltenen Zustand.
Für Kapitalanleger bietet das Objekt eine solide wohnwirtschaftliche Einnahmebasis mit kleinteiliger Vermietungsstruktur. Die Wohnungen sind überwiegend als kompakte 1- bis 2-Zimmer-Einheiten geschnitten und damit in einem nachfragestarken Segment des Kölner Mietmarktes positioniert. Besonders hervorzuheben ist das Mietsteigerungspotenzial: Die aktuelle Ist-Miete liegt unterhalb der gutachterlich angesetzten marktüblichen Soll-Miete. Daraus ergibt sich perspektivisch ein Ertragspotenzial durch schrittweise Mietanpassungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten.
Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 3.199 €, entsprechend 38.388 € p.a. Die marktübliche Soll-Miete beträgt 3.500 € monatlich, entsprechend 42.000 € p.a.
Auf Grundlage eines Kaufpreises von 960.000 € ergibt sich eine Brutto-Ist-Mietrendite von ca. 4,00 %. Bei Ausschöpfung der angesetzten Soll-Mieten steigt die Brutto-Soll-Mietrendite auf ca. 4,38 %.
Ausstattung
Das Mehrfamilienhaus verfügt über eine funktionale, überwiegend zeitgemäße Ausstattung mit teilweise modernisierten Elementen. Die Wohnungen sind überwiegend gut geschnitten und verfügen je nach Einheit über 1 bis 2 Zimmer, Küche bzw. Wohnküche, Diele, Bad, Abstellflächen sowie teilweise Loggien.
Die Fenster wurden überwiegend im Jahr 2014 erneuert und bestehen aus Kunststofffenstern mit Doppelverglasung. Die Hauseingangstüranlage wurde 2006 erneuert. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1998. Die Warmwasserbereitung erfolgt überwiegend über elektrische Durchlauferhitzer bzw. Boiler.
Die Bäder befinden sich in unterschiedlichem Modernisierungszustand. Mehrere Bäder wurden in den vergangenen Jahren modernisiert bzw. teilsaniert, einzelne Einheiten weisen noch ältere Ausstattungsmerkmale auf. Auch die Bodenbeläge variieren je nach Wohnung zwischen Laminat, PVC, Teppich, Fliesen und Holzoptik-Belägen. Insgesamt wird der Wohnungsstandard gutachterlich überwiegend als mittel bis gut eingeordnet.
Im Kellergeschoss befinden sich Nutzflächen wie Mieterkeller, Wasch- und Trockenraum, Heizungsraum sowie Fahrradabstellmöglichkeiten. Ein Spitzboden ist vorhanden, wird jedoch nicht genutzt.
Lage
Die Immobilie befindet sich in einer zentralen, urban geprägten Wohnlage von Köln-Mülheim, nahe dem Wiener Platz und damit in einem der lebendigsten rechtsrheinischen Versorgungs- und Mobilitätsbereiche Kölns.
Mikrolage:
Die Wohnlage überzeugt durch ihre innenstadtnahe, gut angebundene und gleichzeitig kleinteilig gewachsene Umgebung. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Apotheken, Dienstleistungen und der Wochenmarkt am Wiener Platz sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Wiener Platz mit Stadtbahn- und Busanbindung liegt etwa 5 bis 8 Gehminuten entfernt und bildet den zentralen Mobilitäts- und Versorgungsanker der Umgebung. Die Bleichstraße selbst ist als Tempo-30-Anliegerstraße mit Gehwegen auf beiden Seiten beschrieben, wodurch die unmittelbare Wohnumgebung trotz der Nähe zum Mülheimer Zentrum einen eher nachbarschaftlichen Charakter behält.
Makrolage:
Köln-Mülheim zählt zu den dynamischen rechtsrheinischen Stadtteilen Kölns und verbindet gewachsene Veedelsstrukturen mit sehr guter Anbindung in die Innenstadt, nach Deutz, Leverkusen und ins Bergische Land. Über den Wiener Platz bestehen Anschlüsse an mehrere Stadtbahn- und Buslinien; der Bahnhof Köln-Mülheim ergänzt die Erreichbarkeit durch Regionalbahn-, Regionalexpress- und S-Bahn-Verbindungen. Die Kölner Innenstadt ist je nach Ziel in rund 15 bis 25 Minuten erreichbar. Der Rhein, die Mülheimer Brücke sowie Freizeit- und Erholungsbereiche entlang des rechtsrheinischen Rheinufers liegen ebenfalls gut erreichbar und erhöhen die Attraktivität der Lage zusätzlich.
Fazit:
Die Lage eignet sich besonders für Bewohnerinnen und Bewohner, die eine urbane, hervorragend angebundene Wohnadresse mit kurzen Wegen zu Nahversorgung, ÖPNV, Gastronomie und Rheinlage suchen. Köln-Mülheim bietet hier eine überzeugende Mischung aus Alltagstauglichkeit, rechtsrheinischer Urbanität und langfristiger Standortperspektive. Die zentrumsnahe Wohnlage am Wiener Platz / Bleichstraße stellt damit eine sehr praktische und gefragte Mikrolage innerhalb von Köln-Mülheim dar.
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